底地の基礎知識
land底地に関する基礎知識
地主が持つ「底地」とは借地権とどう違い、誰に対して売却できるのでしょうか。こちらでは底地に関する基礎知識をご紹介します。底地の売却や取り扱いにお悩みやお困りを抱えている方は、底地の売却実績が豊富な「株式会社TE・BACK（テ・バック）」にご相談ください。
地主が持つ「底地」とはなにか
「底地」とは、第三者へ借地として貸し出している借地権付の土地（宅地）の所有権のこと。地主が持つ権利のことです。地主が土地を貸し、借地人がその土地に建物を建てて住んでいたり、賃料請求権などの権利を総称して底地と呼んでいます。底地は地主が持つ資産の一つであり、相続不動産の対象です。
底地を所有することにより賃料や更新料などを借地権者に請求できるほか、更地と比較して固定資産税も抑えられます。底地に建物が建っている場合、小規模宅地等の特例を適用できると、相続税評価額が最大で80％安くなる点もメリットです。
ただし一般的に流通できる不動産と比べて売却しにくいことや、最大のデメリットは旧借地法の場合は借地権者が手厚く保護されるため1度貸してしまうと原則返還されない土地であることです。
PICK UP 底地と借地はどう違うのか？
底地とよく似た言葉に「借地」があり、底地と借地のどんな違いがあるのか気になる方が多いかもしれません。底地と借地は、その土地に対する立場によって呼び分けられています。
例えば土地Aを借りている借地人は土地Aのことを「借地」、土地Aを貸している地主は土地Aのことを「底地」と呼んで区別します。どちらも同じ土地を指しており、違いはあくまでも土地に対する立場だけです。「底地」「借地権」に関しても、基本的な考え方は底地・借地と変わりません。
※「底地」という言葉に所有権の意味が含まれますが、通称として「底地権」が使われることがあります。
底地の売却先と売却時の注意点
底地は土地を自由に利用できないため、一般的な土地と比べて売却しにくい不動産です。底地を売却したい場合は誰に向けてアプローチすべきなのか、売却時の注意点と併せて解説します。
底地の売却先は2つ
底地の売却先は「借地人」か「第三者」のいずれかです。また底地単体ではなく、底地と借地権を併せて売却する方法もありますが、こちらでは、売却先ごとの特徴やメリットについてご紹介します。
借地人
借地人とは、底地を借りている人のことです。借地人は地主に対して賃料（地代）を支払い続ける必要があるため、底地ごと買取して完全な所有権を得たいと考える場合もあります。その土地にこだわりを持つ借地人も多く、両者の思惑が一致すれば売却できることもあります。ただし、底地を購入せず安価な地代を支払い続けたほうが得と判断している借地人が多いのも事実、ですから借地人は底地を購入しないのです。
底地を借地権と併せて売却する
底地と借地権を併せて売却すると、購入希望者は土地の取得後に何ら制限を受けることなく、自由に土地を活用できます。また住宅ローンの融資対象にもなり、購入希望者が増えやすい点もセットで売却するメリットです。ただし、借地人から借地権を購入しなければなりませんが、借地人側は権利が強い借地権を安い金額で売ることはありません。
借地人以外の第三者
借地人以外の第三者（投資家・不動会社等）が底地を購入するケースもあります。例え少額な利益だとしても長期間にわたって保有したり、更新やお互いの相続タイミングで借地人と交渉して底地を売却したり、逆に借地権を購入したり。いずれにしても借地人以外の第三者が底地を購入するニーズは限られています。
底地を売却する際の注意点
底地を売却する際は、借地の契約内容を新しい所有者へ正確に引き継ぎましょう。売買契約書に借地契約の条件を明記し、その内容を全て新しい所有者が継承する旨の特約を付帯させると、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
また売買完了後は、借地権者に対して売却が完了した旨を忘れずに通知をしてください。底地の所有権が移ったことを借地権者が知らず、前の地主に対して賃料や手数料等を支払った場合、底地の新しい所有者との間で金銭トラブルが発生します。
