借地権の売却などの整理方法
METHOD借地権の売却方法やメリット・デメリット
株式会社TE・BACK（テ・バック）は借地・底地の相談窓口として、多くのご相談を解決へ導いた実績があります。借地権の売却専門仲介に精通しており、お客様にメリット・デメリットを詳しくご紹介できます。土地を取得しないことで初期費用を抑えられて自宅を持てるのが借地権のメリットですが、将来的に増改築や売却を計画どおりに進められなくなるリスクを孕んでいるため、借地権の特徴を知っておかないといけません。
借地権の売却方法は主に3種類
借地権はいずれ地主へ返還しなければならないと考える方もいらっしゃいます。しかし実際には借地権の売却を希望することも可能です。借地権の売却方法は主に3種類に分かれるため、それぞれのパターンの詳細を知っておきましょう。
① 借地権を地主へ売却する
土地を借りている地主と交渉して借地権を買い取ってもらう方法です。底地を所有する地主は借地権を買い取ると完全所有権の土地として資産価値が上がります。ただし地主からすると、もともとはご先祖様から引き継いだ自分達の土地なのに、何百万、何千万も支払いたくはないのです。そもそもお金を支払って借地権を買い取る意向の地主は少ないですから、借地権を買い取るにしても出来る限り安く買い取りたいのです。そのため借地権割合の60％～70％で買い取りに応じる地主はほとんどいないのが現実です。
また地主が買い取りに応じるかどうかは、地主の考え方やタイミングにより異なります。買い取りに応じてもらえる主なケースは、地主側にお金が必要で借地権を買い取ったあと完全所有権として売却したいと考えている場合や、同じく借地権を買い取ったあと自分達でアパートを建てたいなど考えている場合などです。
反対に地主が「長い間安い地代で貸してきたのに、高い価格で借地権を買い取るなんてとんでもない」「売りたいということは住まない訳だから更地にして返して欲しい」と考える地主が大半です。こういった場合は、買い取りに応じてもらえる可能性がほとんどありません。まずは地主の意向を調査することが先決です。
➁ 借地権を第三者へ売却する
地主以外の第三者に借地権を売却する方法です。地主の承諾を得られると、借地権付きの建物として第三者に売却できます。借地権付きの建物は所有権と比べて安価になる場合が多く、土地の価格が高い首都圏では一定の需要はあります。しかしながら借地権を求める方のニーズは絞られます。
問題は地主による承諾を得られないケースが多いことや、承諾を得る際は原則「譲渡承諾料」を支払う必要があることです。地主の説得や条件交渉に数年かかるケースも多く、結果的に承諾を得られなければ売買が白紙に戻ってしまいます。
また、借地権付き建物は住宅ローンの審査が通りにくい不動産です。地主の承諾を得られ、購入希望者が見つかったとしても、購入希望者が住宅ローンの審査に落ちて売買を進められなくなる可能性もあります。
③ 地主と協力して等価交換する
土地の面積が大きく、なおかつ接道もとれる場合は「等価交換」の選択肢もあります。ただし等価交換とは、地主が持つ底地と借地人が持つ借地権の割合をもとに計算し、土地を等価（同じ価値）で分ける方法です。
仮に借地面積が100坪の場合、100坪の内、50坪を地主に返還し、残り50坪を借地人が所有権の土地として譲り受けることになります。これを行うにはある程度の借地面積があり、土地を分けても接道義務が確保できなければできません。等価交換として纏まる例はかなり少ないのが現実です。
借地権の購入に関するメリット・デメリット
借地権は所有権と比べて人気が低いものの、所有権にはない独自のメリットも備わっています。ここからは借地権の購入に関するメリットとデメリットについて、それぞれをわかりやすく解説します。
借地権を購入するメリット
借地権を購入するメリットは主に3つです。金銭面でのメリットが多いため、リーズナブルに建物を所有したい方には借地権の購入をおすすめできます。
所有権の土地を取得しない分安く自宅を持てる
所有権の土地を購入して家を取得するのと比較して、地主から土地を借りて家を建てる借地権は安く売買されています。特に東京・神奈川・千葉・埼玉といった首都圏は土地の価格が高く、理想的な立地や広さの土地を予算内で購入することが難しいかもしれません。このようなエリアでも借地権は土地代が含まれていない為、その分は安く済むのがメリットと言えます。
土地の固定資産税や不動産取得税がかからない
借地の持ち主はあくまでも地主であり、土地の固定資産税・都市計画税は地主に請求されます。借地権の持ち主にかかる税金は建物に対する固定資産税・都市計画税のみなので、不動産の維持費を大幅に抑えられることは借地権のメリットです。また、土地は取得しない為、不動産取得税もかかりません。
相続税評価額が低く相続対策ができる
借地権付き建物も相続財産のひとつであり、将来の相続時には相続税が発生する可能性があります。しかし相続税評価額は借地権割合により案分されるため、所有権を持つ不動産と比べて相続税が安い点もメリットです。ただ逆の見方をすると資産価値は低いことになります。借地権割合は 国税庁のホームページから調べられるため、相続税の目安を事前に知りたい場合は確認しておきましょう。
借地権を購入するデメリット
借地権を購入するデメリット主な3点をご紹介します。借地権の取得後に後悔しないように、しっかりメリットと比較しておく必要があります。
住宅ローンの審査に通りにくい
借地権付き建物の購入時に住宅ローンを申し込む場合、所有権と比較して金融機関による審査が厳しくなります。金融機関によっては所有権を住宅ローン融資の対象外とするケースもあり、この場合は住宅ローンを組むことができません。また、基本的に地主の融資利用に関する承諾書（地主の実印・印鑑証明書原本）を提出するよう求められます。つまり地主から前記承諾書を頂けない場合、そもそも住宅ローン申請は出来ません。借地権の住宅ローンの申請には時間と手間がかかります。
地主の許可がなければ売却や建て替えはできない
借地権付きの建物は、地主の許可がなければ売却や建て替えはできません。仮に地主に無許可で売却や建て替えを行うと約定違反による契約解除を通告されます。このリスクはしっかり理解しておかないといけません。また、借地権を第三者へ売却する承諾を得られたとしても、「高額な譲渡承諾料（一般的に借地権価格の10％）」を、建替え（増改築含む）の場合、「高額な建替承諾料（一般的更地価格の5％）」を地主に支払う必要があります。将来的な売却・建て替え（増改築含む）を検討している場合、先々に負担が発生することを考えておかなければなりません。
借地は一生涯地代を支払い続ける必要がある
当然のことですが、借地に建物を建てた場合、建物のローンが終わったとしても、毎月地代の支払いや土地賃貸借契約書に約定がある場合は更新時に高額な更新料を支払うことになります。借地は50年借りても100年借りても、地代を支払い続けなければならないのです。