借地権の地代・更新

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借地権の更新にかかる費用と更新後の借地期間

借地権の更新時には地主から更新料が請求されることがあります。こちらでは、更新料の目安や更新後の借地期間などを解説します。相場を超える請求を受けた場合などは「株式会社TE・BACK(テ・バック)」にご相談ください。経験豊富なスタッフが地主との間に入り、お客様が納得できる条件への調整を目指します。

借地権の更新にかかる費用と更新後の借地期間

借地権の更新について

借地権に関する条件は「借地法(旧法)」と「借地借家法(新法)」により異なります。借地法(旧法)の場合は「当事者間で合意した場合」「借地権者が更新を請求した場合」に借地権の更新が可能です。借地権者から更新の請求を受けた場合、地主は正当な理由を提示できなければ借地権の更新を拒否できません。その代わりとして、借地権者は地主に対して更新料を支払うことが一般的です。

一方の借地借家法(新法)の場合、「定期借地権」や「建物譲渡特約付借地権」は借地契約期間が満了した時点で地主に土地を返還するのが基本です。ただし、借地借家法(新法)を適用したとしても「普通借地権」を利用する場合は借地権者が半永久的に土地を活用できます。

借地権の更新について

更新料の支払いに関する注意点

借地権の契約を更新する際、土地賃貸借契約書に更新時に更新料支払いの取り決めがある場合は地主に対して更新料を支払わなければなりません。本来更新料には法的な根拠がなく、あくまでも当事者間で合意した場合に支払われるものです。しかし、土地賃貸借契約書に記載が無くても、別で合意書や以前に支払ったことがある場合などは更新料に関して支払いの合意がされているとみなされ、支払い義務が生じる可能性はあるため注意しましょう。

更新料の相場は更地価格の3%~5%前後が相場ですが、東京・神奈川・千葉・埼玉といった首都圏では10%前後、もしくはそれ以上に上昇する傾向にあります。金額を巡ってトラブルになるケースも多く、条件交渉は借地専門の不動産会社に任せるのがおすすめです。

更新料の支払いに関する注意点

それぞれの更新後の借地期間について

借地法(旧法)の更新後借地期間は、建物が「非堅固建物」か「堅固建物」かによって異なります。非堅固建物の借地期間は原則20年間、堅固建物の借地期間は原則30年間です。借地権者と地主が合意した場合は、それ以上の期間にも設定できます。例えば40年、50年といった長期間の契約も可能ですが、非堅固建物の場合は20年未満、堅個建物の場合は30年未満の借地期間には設定できません。

借地借家法(新法)においては、契約更新が「1回目」か「2回目以降」かによって借地期間が変わります。1回目の契約更新時の借地期間は20年以上となり、借地権者と地主の話し合いにより自由に設定可能です。ただし20年以下の借地期間は設定できません。

2回目以降の契約更新時においては、当事者間で借地期間を設定しなかった場合は、更新の日から一律10年間の借地期間が設定されます。当事者間の合意がある場合は15年、20年などの長期契約も可能ですが、5年・7年といった10年未満の借地期間は設定できません。

なお借地借家法(新法)においては、借地法(旧法)とは違って非堅固建物か堅固建物かは一切考慮されません。どのような建物においても平等に借地期間が設定される点も借地法(旧法)との違いです。

それぞれの更新後の借地期間について
借地法(旧法)・借地借家法(新法)の違い

※表は左右にスクロールして確認することができます。

借地法(旧法) 借地借家法(新法)
利用目的 制限なし 制限なし
契約時の存続期間 堅固建物 30年以上
(期間の定めなし:60年)
30年以上
(期間の定めなし:30年)
非堅固建物 20年以上
(期間の定めなし:30年)
更新後の存続期間 堅固建物 30年以上
(期間の定めなし:30年)
1回目:20年以上
(期間の定めなし:20年)
2回目以降:10年以上
(期間の定めなし:10年)
非堅固建物 20年以上
(期間の定めなし:20年)
契約更新 終了に関する特約は無効 終了に関する特約は無効
再築による
期間延長
終了に関する特約は無効 終了に関する特約は無効
建物買取請求権 あり あり
設定方式 規定なし 規定なし
終了事由 期間満了前の建物朽廃
正当事由※
※借地権設定者(地主)が自ら土地を使用することを必要とする事情、その他
正当事由※
※借地権設定者が自ら土地を使用することを必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権者(借地人)に対する財産上の給付の申出

PICK UP 地主から更新料を請求された!目安の金額はいくら?

借地契約の更新時に地主から更新料を請求された場合は、慣例として一定の金額を支払うことが一般的です。更新料に関しては法的な定めがなく、当事者間で話し合って金額を決めなければなりません。あくまでも目安としては、更地価格の5%~10%前後といわれています。ただし、それ以上の高額な更新料を請求してくる地主が多いのも現実です。

相場を大幅に上回る更新料を請求された場合は、地主との話し合いにより更新料を減額する余地があります。更新料の請求についてお悩みの場合は、借地・底地のプロである株式会社TE・BACK(テ・バック)にご相談ください。当社が地主との間に入り、お客様が納得できる更新料に抑えられるよう交渉いたします。

Pick UP!地主から更新料を請求された!目安の金額はいくら?