借地権売却で
失敗しないコツ
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- 借地権に関するよくあるお悩み
- 借地権には「地上権」と「貸借権」の2種類がある
- 借地権に無償返還の義務はなし！当社なら第三者への売却も可能です
- Pick UP! 借地権にお悩みなら実績が豊富なプロにご相談を！
借地権の売却に失敗しないコツ
借地権は必ずしも無償返還する必要がなく、第三者への売却も可能です。しかし「地主との交渉が決裂した」などの理由で売却が頓挫することもあります。借地に関するお悩みの相談や売却のご依頼は、東京・神奈川・千葉・埼玉で実績が豊富な株式会社TE・BACK（テ・バック）にお任せください。こちらでは当社ならではの特徴を交えながら借地権の売却に失敗しないコツをご紹介します。
借地権に関するよくあるお悩み
借地・底地専門の不動産売却を手がける株式会社TE・BACK（テバック）の代表は、これまでに累計5,200件以上のご相談をうかがってまいりました。東京・神奈川・千葉・埼玉の皆様が感じることの多い借地に関するお悩みの事例を4つご紹介します。
CASE01 相続した借地権の建物の扱い方に悩んでいる
両親が亡くなって相続した借地権の建物で、取り扱いに悩んでいるケースです。相続した人が住むまたは、賃貸物件として貸し出して家賃収入を得るのなら問題はないのですが、住まないし建物は老朽化していて貸し出すことが難しい場合、維持費として毎月地代が発生するほか、建物には固定資産税がかかります。管理に手間と時間もかかることもあり、相続して活用すべきか手放すべきか悩む人は沢山います。
CASE02 借地契約の更新前に売却したい
借地契約の更新を数年以内に控え、更新前に売却したいというケースです。借地契約の更新には多くのケースで高額な更新料がかかります。建物の築年数が古い場合は老朽化が進み、大規模な修繕やリフォームも検討しなければなりません。これらには高額な費用がかさむため、できるだけ早く借地権を売却したいと考える人も多いです。
CASE03 相続が「争族」になりトラブルが発生している
仲のよい家族同士でも不動産が絡むと揉め事になりやすいものです。借地権を誰が相続するのかを巡って争いになり、遺産分割協議が進まない事例は珍しくありません。借地権を共有相続する手もありますが、これも「借地権の実家を相続したら私は売りたい」「兄は住みたいというが、私は貸して家賃を欲しい」などの意見が合わず、親族間のトラブルに発展するケースが近年とても増えております。
CASE04 地主が借地権の売却を拒んでいる
借地権は第三者に売却できますが、借地権の種類が「賃貸借」の場合は地主から譲渡承諾を得なければなりません。しかし地主からすると「長い期間安い地代で貸してきたのに住まなくなったから売るなんてとんでもない。住まないなら返して欲しい。」のが本音です。ですから地主は借地権の売却を拒み、地主によっては借地契約の解除を通告するケースもありました。これが借地権付きの建物を売却しづらい1番の理由です。こうなると裁判所に申し立てを行い、「代諾許可」を得なければなりません。
借地権には「地上権」と「貸借権」の2種類がある
地主から土地を借りて建物を建てる際に取得する借地権には、「地上権」と「貸借権」の2種類があります。種類によって独断で借地権を売却できるかどうか、登記の義務があるかどうかなどの違いがあるため、それぞれの違いを知っておきましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 地上権 | 賃借権 ※一般的な借地権 |
|
|---|---|---|
| 設置行為 | 地上権設定登記 | 土地賃貸借契約 |
| 借地権の売却 | 地主の許可が不要 | 地主の許可が必要 |
| 地代の支払い | 地主と相談して決める | 支払いの義務を負う |
| 登記 | 必須 | 義務はない |
地上権は登記の義務を伴うため土地の登記簿謄本で地上権設定登記を確認できますが、登記の義務を負わない貸借権では登記の内容を確認できません。
地上権とは
「地上権」は地主の許可を得ずに売却ができる借地権です。地主にとってのデメリットが大きく、一戸建てに地上権が設定されるケースはほぼ見られません。増改築や建て替えにも地主の許可は不要であり、地代を支払うかどうかも地主と相談した上で決められます。土地の登記簿謄本で地上権設定登記も確認できるため、土地を借りる人にとって有利な借地権です。
貸借権とは
「貸借権」は建物を建てる土地を借りることに特化した借地権です。ただし地主から譲渡承諾を得なければ借地権の譲渡や売却・建物の建て替えができず、地代と更新料を支払う義務も負います。
※更新料については土地賃貸借契約書の記載がない場合、原則支払い義務はないとされています。
また、大正10年4月7日から続いてきた借地法（旧法）は、地主側は正当な理由なく契約更新を拒否することができません。なお平成4年8月1日に借地借家法（新法）が制定され、契約期間が有限の「定期借地権」が新設されました。
借地権に無償返還の義務はなし！当社なら第三者への売却も可能です
借地権に関するお悩みを持つお客様の中には、「借地権は地主への無償返還が必須」と考えている方もいらっしゃいます。しかし実際は第三者に借地権の売却が可能です。
ただし借地権の売却には必ず地主による譲渡の承諾を得なければなりません。この際に地主から高額な譲渡変更料を請求される場合があり、借地権の新しい契約内容についても地主側と調整が必要です。この調整に折り合いが付かない事も多く、一般的な不動産会社は借地権が絡む不動産の取り扱いを拒否することもあります。
しかし当社は借地・底地のプロとして活動しており、借地権付き建物の売却実績が豊富です。借地権の売却を検討されている方は当社にお話をお聞かせください。
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借地権の売却には専門知識が必要です。一般的な不動産会社では、そもそも借地権の売買を取り扱わないこともあります。取り扱いに応じてもらえたとしても「査定価格がばらついていて参考にならない」「仲介会社が買主を探せない」「地主との交渉が決裂して売却が白紙に戻る」などのトラブルに巻き込まれるケースは少なくありません。
株式会社TE・BACK（テ・バック）は、借地権付き建物を専門的に取り扱うプロです。他社で断られた不動産の売却実績も豊富で、なおかつ売主様からの仲介手数料もいただいておりません。法律が絡む複雑な問題も解決できますので、借地・底地の売却はノウハウを持つ当社にご依頼ください。
