借地権の売却
sale- 借地権を売却するまでの流れ
- 借地権をスムーズに売却するために大切な4つのポイント
- Pick UP! 借地権の売却を地主に断られた…そんな時はどうする?
- 借地権の売却には諸費用がかかる
- ご契約の流れ【最短17日】
借地権売却の流れと諸費用の目安
借地権は売却方法によって、手続きの内容が異なります。こちらでは売却の流れや諸費用をご紹介するので、売却開始前にざっくりと内容を知っておきましょう。株式会社TE・BACK(テ・バック)は東京・神奈川・千葉・埼玉などの首都圏で5,200件以上の相談実績を持ち、借地権売却の実績が豊富です。また、借地・底地に関する売却であれば、仲介手数料は頂いておりません。安心・安全・確実な借地権売却は当社にお任せください。
借地権を売却するまでの流れ
借地権の売却方法は主に以下の3つです。
➀借地権を地主に買い取ってもらう
➁借地権を第三者に買い取ってもらう
➂地主と協力して等価交換した後に売却する
➀地主が土地の売却を希望している場合は、買い取りや等価交換に応じてもらえる可能性はありますが、基本的に地主はよほどの事情が生じないと底地を売ったり等価交換を行うことはありません。
➁地主以外の第三者へ借地権を売却する場合、地主から「借地権譲渡についての承諾」及び「高額な譲渡承諾料の支払い」が必要です。
➂地主から積極的に協力を得られて等価交換が可能な借地の場合は、等価交換後に売却すれば完全所有権の土地として売却が出来ます。
「等価交換」とは、地主が持つ底地と借地人が持つ借地権の割合をもとに計算し、土地を等価(同じ価値)で分ける方法を指します。条件としては難しくなりますが、もし土地の面積が大きく、なおかつ接道もとれる場合は、この等価交換の選択肢も考えられます。
具体例)借地面積が100坪の場合100坪のうち50坪を地主へ返還し、残りの50坪を借地人が所有権の土地として譲り受けることになります。
ただし、これを行うにはある程度の借地面積があり、土地を分けても接道義務(※)が確保できなければできません。
等価交換としてまとまる例はかなり少ないのが現実です。
※接道義務…「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。(建築基準法第43条)」
➀ 借地権を地主に売却する場合
借地権を地主に売却する際の手順は以下の4ステップです。
借地の売買実績が豊富な不動産会社に相談する
まずは不動産会社に相談しましょう。価格交渉で対立する可能性が高いため、地主に対して直接交渉を持ちかけるのはおすすめできません。仲介役となる不動産会社に依頼して、地主に土地を買取する意思があるか確認するのが最初のステップです。借地の売買には特殊な事情が多く絡むため、借地の売買実績が豊富な借地専門不動産会社の利用をおすすめします。
売買価格などの条件交渉を行う
地主に借地権を買取する意思がある場合は条件交渉に進みます。条件交渉は売買価格のほか引き渡しの時期や引き渡し方法、建物の解体にかかる費用の負担割合などです。双方が妥当と感じられる条件でなければ交渉は成立しません。余計なトラブルを回避してスムーズに交渉を成立させるために、不動産会社による仲介を受けましょう。
売買契約を締結する
条件交渉で地主側と合意できた場合は売買契約を締結します。不動産会社の仲介を利用する場合、契約書の作成は不動産会社が代行するため、特別な準備は不要です。借地権売買については、一般不動産売買より手間が多く複雑なため、借地・底地専門の不動産会社へ任せるのが一番安心です。
決済と同時に引き渡しを行い売却完了
売買契約時に作成する契約書に定めた日時に決済し、同時に地主への引き渡しを行えば借地権の売却は完了です。借地権付き建物を売却する場合は、建物の所有権移転登記も決済と同日に行います。登記費用は、原則、建物を購入する地主が支払うのが一般的ですが、例外も認められるため念のために契約条件を確認しておきましょう。ただし、建物が老朽化している場合、借地人側で建物を解体しないといけません。この場合、建物が取り壊されたのち、建物滅失登記申請書を法務局に申請、登記が完了したら謄本を地主へ提出できるタイミングで売買代金を受け取ります。
➁ 借地権を第三者に売却する場合
借地権を第三者に売却する際の手順は、以下の4ステップです。
借地の売買実績が豊富な不動産会社に相談する
借地権を第三者に売却する際は、地主・買主・借地人と三者間で調整を行わなければなりません。このため借地権を地主に売却する場合よりも手続きがさらに複雑化します。個人間の交渉で契約を成立させるのは難しいため、不動産会社に相談しましょう。一般的な不動産会社は借地権の売買に不慣れなので、売買実績が豊富で借地権専門の不動産会社を選ぶことをおすすめします。
まずは購入希望者を探してから、地主と譲渡承諾や諸条件の交渉を行う
地主による「譲渡」「建て替え」「抵当権設定」の承諾を得てから売却活動をするのではありません。地主の立場で考えると買主が誰かも判らず、また誰でもいいから譲渡承諾することは出来ない訳です。まずは物件内容・借地契約内容から売買価格・譲渡承諾料・建替え承諾料などを決めてから買主を探します。そして買主が見つかったら「地主さんこの方に借地権を譲渡する承諾や建替えの承諾をお願いします。」となります。株式会社TE・BACK(テ・バック)には独自のネットワークがあり、個人投資家など400名~500名の顧客にアプローチして最短17日間で契約までできます。また、売買の仲介手数料もいただきません。
売買契約を締結し、地主から譲渡承諾書を受け取る
借地人と買主で売却価格や引き渡し条件の交渉を行い、合意できた場合は売買契約を締結します。売買契約締結後に地主と連絡を取り、第三者譲渡に関する承諾とその承諾料、建て替えや承諾とその承諾料、更新時の更新料、融資に関する承諾についての協議をします。譲渡承諾書の受け取り後は購入希望者に連絡し、決済と引き渡しに向けた準備を整えます。
決済と同時に引き渡しを行い売却完了
売買契約書に記載した日時どおりに決済を行い、決済完了と同時に引き渡しを行えば売却完了です。建物付きの借地権を売却する場合は、同時に所有権移転登記も行います。ただし、現状の建物を取り壊して更地で引き渡す場合、建物解体後の引き渡しとなります。なお、登記費用は購入希望者の負担とすることが一般的です。地主による譲渡承諾書の発行が遅れると売却も遅れるため、売却完了まで地主とも良好な関係を維持することがポイントです。
借地権をスムーズに売却するために大切な4つのポイント
借地権を売却するためのポイントが4つあります。スムーズに売却を成立させるコツを細かく把握しておきましょう。
POINT1 地主の承諾を得る
借地権の売却方法は「地主への売却」「第三者への売却」「地主と等価交換後に売却」の3つです。それぞれ手続きの内容と売却の手順が若干異なりますが、地主の承諾が必須という点はすべての売却方法に共通しています。
POINT2 不動産会社に相談する
借地権の売却には地主の承諾が必要になることは先述したとおりですが、この交渉を自ら行うのはおすすめできません。借地人側は「高く売りたい」、地主側は「買い取るとしてもできるだけ安く買いたい」という思惑を持っているため交渉が成立しにくいほか、そもそも地主は「住まなくなり第三者へ売るなら土地を返して欲しい」借地の売却には難色を示す地主がほとんどです。
条件交渉には「いつ引き渡すのか」「建物を解体するのか」などさまざまな合意が必要です。交渉を円滑に進めるために借地専門不動産会社に相談しましょう。借地専門不動産会社は客観的な視点から妥当性のある条件交渉を行うため、売主様が不利な条件を飲まされる心配もありません。
POINT3 最低2社の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に相談する際は最低2社に査定を依頼してください。不動産会社の得意分野は会社によってさまざまです。借地権の売買に慣れていない不動産会社だと知らずに依頼してしまうと、不当に安い価格で査定されかねません。また、その不動産会社が買い取りか、仲介かしっかり確認しましょう。
最低2社の不動産会社から査定を受けると、どれくらいの価格で売却できるのか相場が分かります。さらに担当者が丁寧で信頼できるかどうかなども比較できるため、売主様に合った最適な不動産会社が見つかります。
POINT4 借地権売買の実績が豊富な不動産会社または担当者で選ぶ
不動産会社を比較する際に最も重要なポイントは、借地権売買の実績が豊富かどうかまた、どれだけ熱心な担当者かで選びましょう。借地権の売買は難解かつ複雑で、一般的な不動産よりも難易度が高くなります。借地権の売買に慣れていない会社や担当者に任せると、売却に時間がかかったり、売却に失敗したりする可能性もあります。
借地売買の実績がある不動産会社は、地主との条件交渉にも慣れているため安心です。お互いが納得できる妥当な条件の提示が可能で、地主の意向を「売却・買取拒否」から「承諾」に変えることもできます。
PICK UP 借地権の売却を地主に断られた…そんな時はどうする?
地主が借地権の売却を拒否するケースも見受けられます。その場合は裁判所に申し立てを行って「借地非訟」を起こすことは出来ます。
弁護士費用がかかりますが、訴えが認められると、地主に代わって裁判所が借地権の売買を認めてくれます。ただし裁判を行うと地主との関係性はほぼ確実に悪化するため、借地非訟は最後の手段です。
また、地主と任意で交渉が出来ない借地権で、ましてや借地非訟を行った借地権を購入する人は一般的に居ません。そのような借地権でも株式会社TE・BACK(テ・バック)には独自のネットワークがあり、法人・個人投資家など400名~500名の顧客にアプローチして買主の投資家を探せます。最短17日間で契約まででき、また売買の仲介手数料もいただきません。
借地権の売却には諸費用がかかる
借地権を売却する際は、譲渡承諾料、融資利用承諾、建物解体費などの諸費用がかかります。正確な資金計画を立てるために、諸費用の種類と費用相場を知っておきましょう。
建物の取り壊しが必要な場合は解体費用
更地の状態で引き渡す場合は建物の取り壊しが必要になります。解体費用の目安は木造住宅で1坪あたり4.5万円~5.5万円、軽量鉄骨造で1坪あたり6万円~7万円です。延床面積90㎡の一戸建ての場合、解体費用は150万円前後が相場です。
第三者に売却する場合は地主に承諾料を支払う
借地権を第三者に売却する場合、原則地主に譲渡承諾料を支払います。譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%相当とすると、借地権価格が1,000万円の場合は100万円が必要です。ただし、東京・神奈川・千葉・埼玉はこれより高い金額を要求する地主が多いのが現状です。譲渡承諾料は「名義変更料」などと呼ばれることもありますが、内容は変わりません。
借地の境界が明確でない場合は測量費がかかる
借地の境界が不明瞭な場合は、面積を確定させるために測量を依頼しなければなりません。測量費は原則として売主が支払います。売却時には借地境を確認する為の「現況測量」を行います。この費用相場は10万円~20万円です。
不動産会社へ仲介手数料を支払う
不動産売却に仲介を依頼する場合は、成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は、取引額が400万円以上の場合で売買価格の3%+6万円+消費税が条件です。なお、当社では借地権の売却で仲介手数料を頂戴しておりません。
売買契約書の作成には印紙税がかかる
売買契約書は第1号文書に該当するため、印紙税の支払いが必要です。印紙税額は契約金額によって異なり、一例として1,000万円以上5,000万円以下の取引には10,000円がかかります。ただし借地権の売却は軽減税率の対象となる場合があり、軽減税率を適用できる場合の印紙税は5,000円です。
売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる
売却額から取得費・諸費用・控除を差し引いた後に利益が出た場合は確定申告を行い、譲渡所得税を収めなければなりません。税率は所有期間5年未満の「短期譲渡所得」所得税・住民税を合わせて39.63%、所有期間5年以上の「長期譲渡所得」で所得税・住民税を合わせて20.315%です。
ご契約の流れ【最短17日】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
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