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借地権を売却するまでの流れ

借地権の売却方法は主に以下の3つです。

➀借地権を地主に買い取ってもらう
➁借地権を第三者に買い取ってもらう
➂地主と協力して等価交換した後に売却する

➀地主が土地の売却を希望している場合は、買い取りや等価交換に応じてもらえる可能性はありますが、基本的に地主はよほどの事情が生じないと底地を売ったり等価交換を行うことはありません。

➁地主以外の第三者へ借地権を売却する場合、地主から「借地権譲渡についての承諾」及び「高額な譲渡承諾料の支払い」が必要です。

➂地主から積極的に協力を得られて等価交換が可能な借地の場合は、等価交換後に売却すれば完全所有権の土地として売却が出来ます。
「等価交換」とは、地主が持つ底地と借地人が持つ借地権の割合をもとに計算し、土地を等価（同じ価値）で分ける方法を指します。条件としては難しくなりますが、もし土地の面積が大きく、なおかつ接道もとれる場合は、この等価交換の選択肢も考えられます。

具体例）借地面積が100坪の場合100坪のうち50坪を地主へ返還し、残りの50坪を借地人が所有権の土地として譲り受けることになります。
ただし、これを行うにはある程度の借地面積があり、土地を分けても接道義務（※）が確保できなければできません。
等価交換としてまとまる例はかなり少ないのが現実です。

※接道義務…「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。（建築基準法第43条）」

➀ 借地権を地主に売却する場合

借地権を地主に売却する際の手順は以下の4ステップです。

➁ 借地権を第三者に売却する場合

借地権を第三者に売却する際の手順は、以下の４ステップです。

借地権をスムーズに売却するために大切な4つのポイント

借地権を売却するためのポイントが4つあります。スムーズに売却を成立させるコツを細かく把握しておきましょう。

POINT1　地主の承諾を得る

借地権の売却方法は「地主への売却」「第三者への売却」「地主と等価交換後に売却」の3つです。それぞれ手続きの内容と売却の手順が若干異なりますが、地主の承諾が必須という点はすべての売却方法に共通しています。

POINT2　不動産会社に相談する

借地権の売却には地主の承諾が必要になることは先述したとおりですが、この交渉を自ら行うのはおすすめできません。借地人側は「高く売りたい」、地主側は「買い取るとしてもできるだけ安く買いたい」という思惑を持っているため交渉が成立しにくいほか、そもそも地主は「住まなくなり第三者へ売るなら土地を返して欲しい」借地の売却には難色を示す地主がほとんどです。

条件交渉には「いつ引き渡すのか」「建物を解体するのか」などさまざまな合意が必要です。交渉を円滑に進めるために借地専門不動産会社に相談しましょう。借地専門不動産会社は客観的な視点から妥当性のある条件交渉を行うため、売主様が不利な条件を飲まされる心配もありません。

POINT3　最低2社の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に相談する際は最低2社に査定を依頼してください。不動産会社の得意分野は会社によってさまざまです。借地権の売買に慣れていない不動産会社だと知らずに依頼してしまうと、不当に安い価格で査定されかねません。また、その不動産会社が買い取りか、仲介かしっかり確認しましょう。

最低2社の不動産会社から査定を受けると、どれくらいの価格で売却できるのか相場が分かります。さらに担当者が丁寧で信頼できるかどうかなども比較できるため、売主様に合った最適な不動産会社が見つかります。

POINT4　借地権売買の実績が豊富な不動産会社または担当者で選ぶ

不動産会社を比較する際に最も重要なポイントは、借地権売買の実績が豊富かどうかまた、どれだけ熱心な担当者かで選びましょう。借地権の売買は難解かつ複雑で、一般的な不動産よりも難易度が高くなります。借地権の売買に慣れていない会社や担当者に任せると、売却に時間がかかったり、売却に失敗したりする可能性もあります。

借地売買の実績がある不動産会社は、地主との条件交渉にも慣れているため安心です。お互いが納得できる妥当な条件の提示が可能で、地主の意向を「売却・買取拒否」から「承諾」に変えることもできます。

借地権の売却には諸費用がかかる

借地権を売却する際は、譲渡承諾料、融資利用承諾、建物解体費などの諸費用がかかります。正確な資金計画を立てるために、諸費用の種類と費用相場を知っておきましょう。

建物の取り壊しが必要な場合は解体費用

更地の状態で引き渡す場合は建物の取り壊しが必要になります。解体費用の目安は木造住宅で1坪あたり4.5万円～5.5万円、軽量鉄骨造で1坪あたり6万円～7万円です。延床面積90㎡の一戸建ての場合、解体費用は150万円前後が相場です。

第三者に売却する場合は地主に承諾料を支払う

借地権を第三者に売却する場合、原則地主に譲渡承諾料を支払います。譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％相当とすると、借地権価格が1,000万円の場合は100万円が必要です。ただし、東京・神奈川・千葉・埼玉はこれより高い金額を要求する地主が多いのが現状です。譲渡承諾料は「名義変更料」などと呼ばれることもありますが、内容は変わりません。

借地の境界が明確でない場合は測量費がかかる

借地の境界が不明瞭な場合は、面積を確定させるために測量を依頼しなければなりません。測量費は原則として売主が支払います。売却時には借地境を確認する為の「現況測量」を行います。この費用相場は10万円～20万円です。

不動産会社へ仲介手数料を支払う

不動産売却に仲介を依頼する場合は、成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は、取引額が400万円以上の場合で売買価格の3％＋6万円＋消費税が条件です。なお、当社では借地権の売却で仲介手数料を頂戴しておりません。

売買契約書の作成には印紙税がかかる

売買契約書は第1号文書に該当するため、印紙税の支払いが必要です。印紙税額は契約金額によって異なり、一例として1,000万円以上5,000万円以下の取引には10,000円がかかります。ただし借地権の売却は軽減税率の対象となる場合があり、軽減税率を適用できる場合の印紙税は5,000円です。

売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる

売却額から取得費・諸費用・控除を差し引いた後に利益が出た場合は確定申告を行い、譲渡所得税を収めなければなりません。税率は所有期間5年未満の「短期譲渡所得」所得税・住民税を合わせて39.63％、所有期間5年以上の「長期譲渡所得」で所得税・住民税を合わせて20.315％です。

ご契約の流れ【最短17日】

※表は左右にスクロールして確認することができます。