底地の相続

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底地相続のトラブル例と対処法

底地の相続時にはトラブルが発生するリスクが高まります。「株式会社TE・BACK(テ・バック)」は、首都圏を中心に5,200件以上の相談を受けてきた弊社代表の借地・底地専門の不動産会社です。ここでは、当社にお聞かせいただくことの多いトラブル事例を対処法・解決策と併せてご紹介します。

底地相続のトラブル例と対処法

底地相続のデメリットと注意点

底地は相続財産のひとつですが、権利関係が複雑なためトラブルが発生しがちです。ここでは、底地を相続するときによくある問題と対処法を3つご紹介します。底地を相続する前に確認し、それぞれのポイントを把握しておきましょう。

共有名義はダメ!単独所有がベスト

相続人が複数いる場合は、誰が底地を相続するのかを決める必要があります。複数の相続人が底地の相続を希望する場合、共有名義にしてそれぞれの持分を所有する方法もありますが、共有名義はトラブルが発生しやすいためおすすめできません。

共有名義で底地を持つと権利関係が複雑になり、相続人同士で収益の奪い合いが起こるケースが多いです。これが原因で借地人との関係性が悪くなり、将来的な契約更新など様々な手続きがやりづらくなる場合があります。また共有名義の不動産は相続人全員が同意しなければ全体での売却はできません。このようなトラブルを避けるために、誰か1人が底地を相続する「単独所有」を選びましょう。

共有名義はダメ!単独所有がベスト
底地は一般的な土地よりも評価額が低い

底地には借地人が建物を建てて住んでおり、底地を持つ人の一存で土地活用ができません。特に借地法(旧法)を適用した底地は借地人の権利が強く、借地人が望む限り半永久的に土地を貸し続ける必要があります。これらの事情により底地の購入希望者は限られます。また、売却したいタイミングで売却できない場合があるなどそのあたりは要注意です。

例え購入希望者が見つかったとしても、底地は一般的な土地と比べて評価額が低く、大幅な値下げに応じざるを得なくなる可能性も考えられます。その他の相続財産が少ない場合は、相続放棄も選択肢に加えるとよいでしょう。

底地は一般的な土地よりも評価額が低い
底地に相続税がかかる場合もある

底地は相続財産の一種のため、相続税がかかる可能性があります。相続税の計算には相続税評価額を算出する必要があり、この計算方法は「自用地評価額×(1-借地権割合)」です。自用地評価額は路線価をベースに計算するため、国税庁が公表する「路線価図」から路線価を確認しましょう。路線価から土地の価額と土地の借地権割合を導き出すことで借地権割合を計算できます。例えば路線価図に「800C」と記載されている場合、その土地の1㎡あたりの評価額は80万円、借地権割合は70%です。

ただし更地の場合は計算方法が異なり、自用地評価額を更地価格として採用できるため、借地権割合を計算する必要はありません。

底地に相続税がかかる場合もある

対処法も解説!底地・借地によくある4つのトラブル事例

底地・借地ではさまざまなトラブルが発生します。こちらでは、底地・借地によくある4つのトラブル事例をご紹介。さらにトラブルへの対処法もわかりやすく解説します。

事例1 底地を共有名義で相続した結果、相続人間で争いが起きた
所有者 父88歳で亡くなり、母82歳、長男58歳、次男53歳で相続した
物件所在地 東京都杉並区浜田山1丁目 貸地面積:125坪 借地人:4軒

底地を複数の相続人が共有する「共有名義」で相続するケースも目立ちます。唯一のメリットは共有名義で相続を行うと、高額な相続税を相続人の間で負担額を分散できることです。

しかし共有名義にはトラブルが起こりやすいため要注意です。例えば相続人のうち誰か1人でも反対する人がいる場合、底地全体を売却はできません。また、将来的に相続人が増える可能性があり、底地の運用に関する意思決定がさらに難しくなります。

事例1 底地を共有名義で相続した結果、相続人間で争いが起きた
対処法

そもそも底地の相続では共有名義を選ぶべきではありません。共有名義は一般的な不動産でも売却がしにくく、売却のタイミングが限られる底地の売却は輪をかけて困難です。底地を相続する際に相続人同士で話し合いを行い、誰か1人が代表して相続しましょう。

すでに共有名義で底地を相続しており、売却のタイミングで揉めている場合は、自分の持分のみを売却する方法が有効です。相続人同士の意見を一致させたい場合は、客観的な視点から最適なアドバイスを行える、相続に強い不動産会社に相談しましょう。

対処法
事例2 遺言書の内容に納得できない人がいる
所有者 母92歳死亡・母遺言に長男50%・次男20%三男20%・長女10%
しかし、実質の管理は長女が行ってきた
物件所在地 東京都北区田端 貸地面積:270坪 借地人:8軒
5軒は地代供託中

底地は相続財産の一つであり、被相続人が遺言書を作成していた場合はこの内容をもとに遺産分割を行います。しかし遺言書の内容について相続人全員が納得できるとは限りません。これが原因で遺産分割協議がスムーズに進まないケースもあります。

特に相続人が誰か1人に限定されている場合や、法定相続人以外の第三者に多くの財産を相続させるといった極端な内容の場合、遺言書をめぐりトラブルが起こります。その場合は調停や審判で相続分を確定させなければなりません。

事例2 遺言書の内容に納得できない人がいる
対処法

遺言書の内容は故人の遺志を尊重し原則として守らなければなりませんが、法定相続分とかけ離れた過度な条件の場合は相続人間の話し合いは難航します。その場合、遺産分割調停を行い裁判で決着を付けます。

また、法定相続人は「遺留分」の請求が可能です。例えば被相続人の配偶者は2分の1、被相続人の直系尊属は3分の1まで遺留分を請求できます。遺留分は法律で定められた権利であり、遺言書の内容よりも優先されるため、適用できるかどうかを確認しましょう。

対処法
事例3 地代の値上げを借地人が拒否した
所有者 長女52歳・長男50歳 ※母から2年前に相続
物件所在地 横浜市南区吉野町1丁目 借地面積:約150坪 借地人6軒

借地人は地主に対して地代(賃料)を支払って土地を借りています。しかし契約を締結した時期が数十年前の場合、現在の土地の価値に見合った地代に設定されていない可能性が高いです。特に首都圏の不動産価格は近年高騰しており、地代を値上げしたいと考える地主は多くいます。事例3のケース、1軒の借地人に30坪を地代月額/15,000円(坪/500円)で貸しています。このあたりの平均駐車代が月額/240,000~25,000円 ということは1ケ月の車1台分の駐車代より安い訳です。

この場合は借地人と交渉して地代の値上げを提案しますが、借地人が拒否するケースも珍しくありません。結果的に地代収入は、高騰した固定資産税に相殺され、収益がほとんど出ない、地主によっては赤字になるといった問題が発生する可能性があります。

事例3 地代の値上げを借地人が拒否した
対処法

地代の金額で借地人と合意できない場合は、まず値上げの根拠を詳しく説明しましょう。なぜ地代の値上げを希望しているのか、新しい地代の金額の根拠は何なのかを説明することにより、借地人からの理解を得られる可能性があります。
例えば地価の高騰により固定資産税が増額されていることを示したり、周囲の物件の地代を提示して割安すぎることを証明したりすると効果的です。地代の値上げを「違法」と認識する借地人もいるため、地代の改定が法的に認められている点も説明するとよいでしょう。 それでも借地人が地代の値上げに応じてくれない場合は、最終手段ですが「地代増額請求訴訟」を行うことは出来ます。但し、訴訟を行ったからと言って必ず値上げができるとは限りません。

対処法
事例4 底地の相続後に売却したくても売却できない
所有者

地主:長男65歳・次男62歳・三男59歳
借地人:7軒
貸地面積:265坪 その内、私道:約28坪

測量が出来ていない

過去に借地人同士で借地境のことで揉めた経緯あり

物件所在地 神奈川県川崎市中原区小杉町1丁目

底地をいったん相続した後に売却しようとする方も多いです。相続発生を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税を支払う義務が生じるため、この期限に焦って「とりあえず相続してから底地をどのように扱うか考えよう」とする方もいます。

しかし底地は一般的な土地と違って自由に活用できないため、そもそも購入希望者が限定されます。例え購入希望者が見つかったとしても、物件内容によっては大幅な値下げ交渉に応じざるを得なくなるケースも見られます。

事例4 底地の相続後に売却したくても売却できない
対処法

底地の購入希望者が見つからない場合は、借地人に底地の買って貰う提案をするのも一つの手です。底地は市場から購入希望者を見つけにくい不動産ですが、借地人の中には安ければ底地を買い取る考えの人もいます。

借地人は底地を買い取れば地代を支払う必要がなくなり、地主による制限を受けることなく建物の増改築や売却の承諾は不要になります。借地人にとって土地の所有権を取得するメリットもあります。但し、安い地代を支払っていれば次世代に相続もできて、使い続けられる権利を持っている借地人が底地を買うケースが少ないのが実情です。

対処法

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