借地権の相続

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借地権の相続にはトラブルが付き物

借地権は相続できますが「借地権を誰が引き継ぐかで身内間で揉めた」「親の相続のタイミングで地主から土地の返還を求められた」などのトラブルが付き物です。こちらでは借地権相続時のトラブル事例や解決策をご紹介します。株式会社TE・BACK(テ・バック)は、弁護士などの専門家とも連携を取りながら相続問題を解決。相続のお悩みは借地・底地専門のあんしん窓口である当社にお聞かせください。

借地権の相続にはトラブルが付き物

借地権は「売却」だけでなく「相続」もできる

借地権は相続財産の一つであり、相続発生時には相続人に引き継ぐこともできます。借地権を相続する場合、相続の発生を地主に知らせた上で、借地契約や建物の名義変更を行えば手続きは完了します。

借地権を売却する場合は地主の承諾が必要ですが、借地権所有者の法定相続人である配偶者や子などが借地権を相続する場合は地主の承諾が不要です。ただし遺言により相続人以外へ譲渡(遺贈)する場合に限り、地主による許可を得なければなりません。

借地権は「売却」だけでなく「相続」もできる

借地権の相続で起こりがちなトラブルの事例

借地権の相続は原則として地主の許可なく行えますが、相続に伴いトラブルが発生するケースも多々見られます。ここからは、借地権の相続時に起こりがちなトラブルの事例を4つピックアップして、解決策と併せてご紹介します。

事例1 借地権の相続税が高くて支払えない

借地権は財産の一種であり、相続時には相続税が発生する可能性があります。相続税には3,000万円+600万円×法定相続人の基礎控除があり、実際には相続税が発生しないケースが多いです。さらに「小規模宅地等の特例」を適用できる場合は、相続税を最大80%まで節税できます。

しかし借地の地価が高い場合や、特例を適用できない場合は高額な相続税を支払わなければなりません。相続税を支払う現金が無い場合は、相続税の納付を5年~20年の返済期間で分割する「延納」 などの制度を利用するか、借地権の売却を検討しましょう。

ただし借地権の売却には地主の承諾が必要であり、承諾を得るための交渉に時間がかかるかもしれません。借地権の売却に備えて早めに相続税額を計算し、相続税の支払いが難しい場合はすぐに借地専門の不動産会社へ相談するのがポイントです。

事例1 借地権の相続税が高くて支払えない
事例2 借地権の名義変更時に地主から費用を請求された

法定相続人が借地権を相続した際は名義変更の手続きが必要です。この際に地主によって借地権の名義変更料を請求されるケースがあります。これには法的な強制力はありません。

事例2 借地権の名義変更時に地主から費用を請求された
事例3 借地権を返還するように求められた

借地権を相続する際や、何らかの理由により地主側の事情が変わった際に、契約期間に関わらず地主から借地を返還するよう求められるケースもあります。借地人は地主から土地を借りている都合上、この要望に応えなければならないと考える方もいますが、実際は地主側の都合により借地権を返還する必要はありません。借地権を返還したくない場合は明確にその意思を伝え、借地権の返還を拒否しましょう。

地主が引き下がらずに借地権の返還を求め続ける場合は、借地や底地の取り扱い実績が豊富な不動産会社への相談がおすすめです。地主との条件交渉は立場の違いから借地人が不利になりがちですが、地主との交渉に慣れたプロなら揉め事を抑えながら話し合いを続けられます。株式会社TE・BACK(テ・バック)は弁護士や司法書士などの専門家とチームを組んで解決にあたるため、安心して交渉をお任せください。

事例3  借地権を返還するように求められた
事例4 借地権を共有名義で相続した後にトラブルに発展した

相続人が複数いる場合、借地権を共有名義で相続するケースも多く見られます。共有名義も相続の一種なので、原則地主の承諾を得ずに手続きを進めることが可能です。しかし共有名義は、将来的に借地権の売却を巡ってトラブルに発展しやすいため注意しましょう。

共有名義の不動産を売却する際は、不動産を共有している人全員の同意が必要です。相続人のうち誰か1人でも借地権の売却を反対した場合、その人物を説得して売却に同意してもらうまでは、例え購入希望者がいたとしても借地権を売却できません。

自分の持分だけを売却する手段があります。例えば60代、70代の方5名で一旦相続しました。その5年後3名の方が亡くなり結果、共有者が11名になってしまい、もう身内間で何をするにも話がまとまらない状態です。この状態でも自身の持分のみ売却は出来ます(民法第206条)。株式会社TE・BACK(テ・バック)は借地権持分のみ投資で購入する買主を探せます。

事例4  借地権を共有名義で相続した後にトラブルに発展した

借地権を相続する際の流れと注意すべきポイント

借地権を相続する際にはいくつかの注意点があります。兄弟・姉妹で借地権を共有することは極力避け、相続する前には地主への許可が必要なケースに当てはまるかどうかを確認してください。ここでは、それぞれの詳細を解説します。

借地権の共有は絶対にダメ

相続人が複数いる場合、兄弟・姉妹などと借地権を共有名義で相続する方もいます。しかし不動産を共有すると、借地権や建物を売却したり、建物を建て替えたりする際に名義人全員の同意が必要です。誰か1人でも売却や建て替えを拒否した場合は売却・建て替えが不可能なため注意しましょう。また、次の相続で借地権の共有者がさらに増え、借地権の管理がより難しくなります。「誰の名義にするのか」「誰が住むのか」「誰が地代や税金を支払うのか」等ことごとく身内間で揉めてしまいます

借地権の共有は絶対にダメ
借地権の相続時に地主の承諾が必要な場合がある

借地権を相続する場合、一般的には地主の承諾を得る必要はありません。ただし、相続手続き後に地主と連絡を取り、誰が相続したかを伝え土地賃貸借契約書の借主の変更は必要事項になります。稀なケースではありますが、法定相続人以外の人が相続する場合や、借地権が登記されている場合は相続に伴って借地権の登記名義人の変更する必要があります。この際は地主と共同で手続きが必要になるほか、名義変更料の支払いを求められる可能性があるため注意しましょう。

借地権の相続時に地主の承諾が必要な場合がある
借地上の建物を名義変更する流れ

まずは不動産全部事項証明書を取得して、相続する不動産の内容を確認します。一般的に税理士または司法書士へ相談します。相続人が複数いる場合は誰が借地権を継承するのかを決めて、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書などの必要書類がそろったら、相続する建物を管轄する法務局に提出して相続登記を申請してください。相続登記の手続きは複雑なため、司法書士などのプロに代行を依頼することが一般的です。

借地権にも相続税がかかる場合があります

借地権は相続税の課税対象です。普通借地権の場合、相続税評価額は土地の路線価に対して3割~9割の間に定められており幅があります。土地の評価額が高い地域ほど相続税も高額になりがちで、相続税対策が必要です。相続税の申告期限は相続発生を知った日から10ヶ月以内に定められています。期日を超過すると延滞税が発生するため、相続税について不安な点がある場合は不動産会社に相談しましょう。

借地権にも相続税がかかる場合があります

PICK UP 借地権の相続が発生した場合はプロへの相談がおすすめ!

借地権は原則として地主の承諾なしでも相続できますが、相続する人によっては譲渡承諾料がかかる可能性があるほか、相続人間で揉め事が起こるケースも多々見られます。これらのトラブルを避けるために、借地権の相続が発生した場合はプロへの相談がおすすめです。

株式会社TE・BACK(テ・バック)は借地底地専門で弊社代表は業界歴21年以上。弁護士などの専門家とも連携しながら、トラブルの無い借地権相続・売却を実現させます。

Pick UP!借地権の相続が発生した場合はプロへの相談がおすすめ!

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